背景
“江门市写字楼指数”旨在为区域内写字楼运营机构、写字楼开发商、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司等，提供参考性指数以掌握江门市写字楼的市场价格水平，探讨写字楼最新发展动向。
数据取样范围：写字楼指数选取了江门市内蓬江、江海、新会三区主要商圈写字楼市场的租金、售价、空置率等主要指标，得出江门市写字楼指数。
租金价格指数
根据对江门市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，受疫情及国内外环境复杂变化等多重因素影响， 2022年上半年江门主要商圈写字楼租金指数同比下降4.65%，平均租金约41元/平方米/月（未含相关税费及物业管理费），在珠三角城市中处于偏低水平，投资者信心仍待修复。
从宏观环境来看，2022年上半年我国经济延续恢复发展态势，经济运行总体平稳，GDP同比增长4.8%，剔除通胀因素，整体经济增速下行压力仍较大。2022年上半年江门市地区生产总值为1737.52亿元，同比增长3.1%，经济运行总体平稳。政策方面，江门政府贯彻落实国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》实施方案，出台稳经济148条，从财政政策、货币金融政策、稳投资促销费政策等方面，结合本地实际助企纾困，全面促进江门市经济平稳健康发展。
江门市不同区域商圈租金表现分化，由于蓬江区主要商圈写字楼租金相较其他区一直处于较高水平，在疫情反复冲击下，上半年蓬江区租金波动相对较大；江海区、新会区写字楼租金基本保持以往水平，波动较小。从行业需求来看，国家对金融调控力度适当放宽，以证券、保险，特别是小微信贷等为代表的金融行业租赁需求触底反弹，带动相关商圈租金表现相对稳健，而受政策监管、法律法规强化等因素影响，互联网行业企业、房地产行业对租赁需求回落明显，导致多办公布点企业进行职场整合，部分以此行业为主要租户的商圈租金表现相对走弱。
江门写字楼阶段性供过于求的市场现状，仍令众业主降租及提供更多免租期，以完成现有续租和吸引新租户入驻。随着租金调整，总租赁成本下降，为租户找新职场带来新机遇。
销售价格指数
近两年房地产市场处于深度调整期，写字楼市场活动放缓，价格指数环比微降0.29%，楼盘入市时间推迟。在市场信心有待修复的压力之下，市场参与者持观望态度，决策较以往更显谨慎。
空置率指数
前些年房地产开发周期景气度投资增速导致江门写字楼供应量持续增加，然而受突如其来的疫情影响，写字楼市场需求增量少于供应增量，空置率居高不下。但今年江门经济发展总体稳定，随着多年来写字楼市场的培育，3、4月份写字楼市活跃度有所上升。2022年上半年，原于街铺办公的企业纷纷搬入写字楼办公，写字楼空置率回落至28.34%，在大湾区城市中属于正常的水平。因近期金融政策持续赋能，金融行业租赁需求明显增加，除此之外，街铺办公的企业搬入写字楼办公，也是这次空置率回落的重要因素。
面对写字楼的高空置率，开发商应关注结构性产品需求，提供灵活、高效、智能的办公空间，结合相应租金优惠方案作调整。另外，在新购土地建设时更应谨慎对待不同地块属性适合的业态内容。
新入市面积数
江门市主要商圈写字楼供应量持续增加，但受行业政策、疫情影响，开发企业到位资金减少，新写字楼入市速度放缓。随着疫情影响逐渐消散，明年写字楼新增面积入市节奏有望逐步恢复。目前，江门市新增写字楼主要集中在北新区和滨江新区，项目都是可租可售。新兴商务区与中心区对租户有较强吸引力，核心地段的竞争将加剧。租户将更多基于企业的扩张需求与成本、未来发展潜力综合考虑新职场选址，旧城区写字楼将进一步承压。
展望未来：经济逐步回暖，短期承压，疫情过后，报复性修复
受国际环境更趋复杂严峻变化及国内疫情影响，部分大型开发商资金压力犹存，江门写字楼市场短期内仍面临一定挑战。随着政府出台的一系列经济支持政策和对疫情的有效控制，预测明、后年写字楼市场需求有望回升。但未来来自疫情和市场的挑战依然存在，市场参与者需要从产品、营销、运营三个维度上作思考，于市场变化中探寻新机遇。疫情管控导致跨市写字楼租赁受到一定影响，随着疫情消散，跨市租赁需求将会集中释放，而跨市发展的企业，其对职场办公环境要求更高，高端写字楼将会迎来更大机遇。
附注：
1、 本指数报告的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管营商商业相信其可靠性，但不能担保其准确性和全面性。对于任何据此报告信息做出的市场决策行为，我们不承担任何责任。数据资料来源：江门市人民政府网、江门市统计局、中国经济网。
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